律师论坛

您现在的位置是:主页 > 律师论坛 > 律师论坛 >

合同相对性的例外:买卖不破租赁

发布日期:2013年03月02日 14:35 文章来源:正义论坛 浏览量:

【案情回顾】
2011年6月,乔某夫妇从周某名下购买了位于徐州市鼓楼区襄王路的房屋一套,并办理了两证的过户手续。但是原房主周某已与王某签订《房屋租赁协议》,将该房屋出租给了王某,协议约定:“租赁期限为2011年1月1日至2016年1月1日,租金为每年人民币壹万叁仟元,按年付款”。2012年初,乔某持房屋两证找到王某,要求其按照原租赁合同的约定,支付2012年度的房屋租金,但王某却以是自己和周某签的租赁合同而不是乔某,且自己作为承租人有优先购买权要撤销乔某夫妇的两证为由拒绝支付。在多次索要未果的情况下,乔某夫妇起诉至鼓楼区人民法院:要求王某按照原租赁协议约定支付2012年度房屋租金及逾期利息。人民法院受理该案后依法进行了调解,最终以调解结案。
【律师点评】
一、“买卖不破租赁”是我国《合同法》第229条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”法理学上的指称,即在租赁关系有效期间,租赁物因买卖、继承等发生所有权变更对租赁关系不产生任何影响,承租人可以以租赁权对抗新的所有权人,是合同相对性的例外。另我国住房和城乡建设部2011年施行的《商品房屋租赁管理办法》第12条第1款:“房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效”。因而,本案中乔某夫妇作为房屋的买受人、现房屋的合法所有权人,有权要求王某依照原合同约定支付房屋租金。这种情况下,如原房主周某仍受领王某支付的租金则构成不当得利,也应当返还乔某夫妇。
二、承租人的优先购买权是指房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,在同等条件下,承租人相较其他市场主体有优先购买的权利。本案中,首先王某主张优先购买权的对象应当是周某,向乔某夫妇主张系法律关系错误。如王某认为周某出卖房屋未在合理期限内通知自己或存在其他侵害其优先购买权的情形,可以依法要求周某承担赔偿责任。其次,根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第8条第2款:“出租人没有通知承租人,将租赁房屋出卖给第三人,第三人已经办理房屋产权过户登记手续,承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的,人民法院不予支持,但承租人能够证明第三人在订立合同时知道或应当知道房屋存在租赁关系且未到期,出租人出卖房屋未通知承租人的除外”。由此可见,我国经济立法的原则是促进市场交易的实现,王某主张撤销乔某夫妇的两证是存在较大的举证责任的。
【评析律师】
杨兰芳  江苏茂通律师事务所